2021-25 <부의 인문학> 브라운스톤

나는 성과가 반드시 노력에 비례하지 않는다는 걸 일찍 깨달았다. 인생을 살아가는 데 열심히만 한다고 모두가 잘되는 건 아니다. 엉뚱한 곳에서는 열심히 삽질을 해도 얻을 수 있는 게 없다. 무작정 노력하기 전에 전략적으로 사고하는 법을 배워야 인생이 편하다. p19

상가는 넘친다. 진입 장벽이 없기 때문이다. 반면에 아파트는 청약 통장 같은 진입 장벽이 있다. 그러니 돈이 있다고 해서 누구나 분양받을 수 있는 게 아니다. 왜 그럴까? 수요에 비해서 공급이 부족하기 때문이다. 그러니 값이 오르는 것이다. p21

왜 세상과 세월이 인정한 전문가를 놔두고 실체도 모를 누군가의 분석과 제안을 기다린단 말인가. 나는 부동산 전망을 위해서 복덕방을 방문한 적이 한 번도 없다. 주식 투자할 때도 다른 사람에게서 정보를 얻으려고 애쓴 적이 없다. 혼자서 생각하고, 혼자서 판단하고 투자했다. 내 곁에는 항상 최고의 경제학자와 철학자와 심리학자가 있었기 때문이다. p33

금본위 화폐제도가 사라지면서 정부는 금이 없어도 마음대로 돈을 찍어낼 수 있게 되었다. (...) 이렇게 돈을 마구 찍어내면 돈의 가치가 떨어져서 인플레이션이 오게 되는데, (...) 시간이 지나면 부동산 가격은 오르고 빚 가치는 떨어지게 마련이니 말이다. 바로 이런 게 자본주의 게임의 법칙이다. p31

인플레이션은 언제나 화폐를 늘림으로써 발생하는 현상이다. p42

한국의 부동산 투자와 관련한 통찰은 무엇인가
첫째, 제조업 중심의 지방 도시는 쇠퇴할 가능성이 높아 부동산 투자에 주의가 필요하다.
둘째, 서울, 판교는 IT, 금융, 바이오, 엔터테인먼트 같은 혁신 기업이 자리 잡아 향후 부동산 전망이 좋다.
셋째, 정부가 국토 균형 발전을 위해서 지방 도시를 활성화하려는 노력은 성공하지 못할 것이다.
p86

"특히 교육을 많이 받은 인재는 자녀의 교육과 안전에 많은 돈을 지불할 것이다. 그래서 도시 지도자들은 학교 수준을 높이고 치안을 유지하는 데 더욱더 많은 신경을 쓸 것이다. 식당과 극장도 인재를 끌어들이는 요소이지만 학교와 안전만큼 중요하지 않다." -에드워드 글레이저 p100

리카도의 차액지대론
리카도는 인구가 늘고 경작지가 늘어날수록 농업 자본가의 수입이 늘어나는 것보다 지주의 수입이 더 많이 늘어나며 농부(노동자)는 수입이 그냥 먹고사는 데 그친다고 말했다. 최종 승리자는 땅 주인이라는 것이다. p114

"우리가 저녁 식사를 할 수 있는 것은 푸줏간 주인, 양조장 주인, 그리고 제빵 업자의 박애 정신 때문이 아니라 그들의 돈벌이에 대한 관심 때문" -애덤 스미스 (...) 인간의 이기심이 세상을 풍요롭게 만드는 엔진이다. (...) 이간은 친절, 박애 정신, 동포애 같은 고귀한 심성도 가지곡 있지만 이기적인 본능이 더 강력하고 지속적으로 인간에게 동기를 부여할 수 있다고 본 것이다. p124

로베스피에르 일화 - 우유 최고가가 우유값 폭등을 불렀다.
아무리 의도가 선하다고 해도 경제 원리를 따르지 않는 정책은 효과적이지 않다. 우리가 직관과 다른 경제 원리를 좀 더 이해한다면 우리 사회는 갈등이 줄고 좀 더 풍요로운 세상이 될 수 있을 것이다. p137

1가구 다주택자는 주택 건설에 자본을 대는 장기적인 주택 공급자 역할을 한다. 정말 중요한 포인트는 주택을 공급하는 사람은 건설 회사가 아니라 집을 사는 1가구 다주택자라는 점이다. p140

장기적으로 볼 때 1가구 다주택자가 집의 수요와 공급 균형을 이루게 해주어서 집값을 안정시키는 역할을 한다. 이러한 1가구 다주택자의 집값 안정에 대한 기여 때문에 그동안 정부는 부자들에게 주택 임대 사업을 장려하고 세금 혜택을 주기도 했다. (실제로 터키는 정부가 주택 임대 사업자에게 혜택을 주어서 너도나도 집을 사서 임대 사업을 하는 바람에 집값이 매우 싸다.) p141

교육을 받지 않으면 지구가 평평하다고 믿기 쉽고 태양이 지구를 돈다고 믿기 쉽다. 우리의 본능적 직관에 따르면 그래 보이기 때문이다. 그래서 우리는 배워야 한다.
정치인은 왜 분양가상한제를 하려고 할까? 경제 원리에 무지한 투표자의 표를 얻기 위해서, 그 이상도 그 이하도 아니다. p142

자본주의를 구한 천재 경제학자(존 메이너드 케인스)의 필승 주식 투자법 p145
1. 소수의 투자자 편에 서라
2. 집중투자하라
3. 장기 투자하라
4. 신용 투자 하지 마라
5. 하루하루 시장의 변동을 무시하라
6. 주식 가치 특정은 계랑적으로 하기 어렵다
7. 싸게 사라

투자할지 말지 결정하는 기준
이익 확률 ✗ 예상 이익 - 손실 확률 ✗ 예상 손실 = 기댓값
x종목이 그동안 주가가 많이 올라서 천장 근처에 도달했을 때 현재 시점에서 주가가 더 오를 확률은 높지만 예상 추가 상승 폭이 작고 한편으로는 주가가 내릴 가능성은 낮지만 만약에 주가가 내린다면 큰 폭으로 내릴 수 있는 그런 상황에서는 x종목에 투자하면 안 된다는 것이다.

얼마를 투자할지 결정하는 기준 (켈리 공식)
F = P - (1-P) / R
(F=투자 비중, P=이길 확률, R=손익비=예상 이익/예상 손실)
p162

A 자산의 기대 수익률 범위 : 0% ~ 20%
B 자산의 기대 수익률 범위 : -5% ~ +10%
A와 B 중에 어느 자산이 더 위험한가? 기대 수익률이 0퍼센트에서 20퍼센트 사이에 있다면 버핏은 이를 위험이 높지 않다고 간주한다. 원금이 손해는 보지 않으니까 말이다.
그러나 마코위츠는 수익률의 변동 폭이 얼마나 큰가로 리스크를 측정하니까 변동 폭이 큰 A 자산이 더 위험하다고 보는 것이다. p176

당신이 아직 부자가 아니라면 자산을 늘리기 위해서는 집중투자 해야 한다. 집중투자를 하더라도 지식의 양이 늘어남에 따라서 리스크는 줄어든다. 피터 린치는 개인 투자자라면 5종목이면 충분하다고 말했다. 부자가 되고 싶다면 집중적으로 개별 주식에 대해서 공부하고 관찰하고 투자해야 한다는 것이다. 또 집중투자에서 필수적인 지침은 장기 투자를 해야 한다는 것이다. 장기 투자라야 주가 변동성을 극복하고 높은 수익으로 보답할 수 있기 때문이다. p177

효율적 시장이론
시장이 효율적이란 말은 무슨 말인가? 이 말은 시장이 매우 효율적이라서 시장은 새로운 정보를 낭비나 지체 없이 가격에 반영한다는 말이다. 즉 어떤 투자자라도 이용 가능한 정보를 기초한 거래에서는 초과 수익을 얻을 수 없다는 것이다. p.180

예외적으로 효과 있는 투자법 1
리처드 세일러 교수가 '주가는 과잉 기복하는가?'라는 논문에서 과거 3년간 투자수익률이 낮은 주식군에 투자하면 향후 3년간 투자수익률이 시장 평균을 넘어 초과 수익을 얻을 수 있다는 연구 결과를 발표했다.

예외적으로 효과 있는 투자법 2
재러미 시겔 와튼 스쿨 교수가 미국의 200년 간 주가를 대상으로 검토해 보니 200일 이동평균선이 상승 전환할 때 사고 하락 전환할 때 팔면 시장 수익률보다 더 높은 초과 수익을 얻을 수 있다는 것을 발견했다.

그런데 많은 사람이 안전한 저축에만 매달리고 있다. 저축에만 매달려서는 부자가 될 수 없다. 물론 예외가 있다. 고소득의 전문직이나 연예인의 경우다. 평범한 월급쟁이는 저축만으로 부자 되기가 어렵다. (...) "나야 뭐 원래 개털인데, 잃어봐야 개털이지. 그러려니 하면 되지, 뭐!"

거품을 피하는 방법 (부동산과 주식이 어느 정도 과열되었는지 알 수 있는 지표)
- http://www.multpl.com/shiller-pe/
CAPE란 'cyclically adjusted price-earnings ratio'의 약자다. 경기조정한 P/E 비율이란 뜻으로, 일종의 주가수익률 PER 지수인데, 물가조절한 실질 주가를 물가조절한 실질 10년간 평균 이익으로 나누면 CAPE 값을 얻을 수 있다.
- http://fred.stlouisfed.org/series/CRUSHPINSA
부동산과 관련해서 실러 교수가 만든 지표는 S&P/case-shiller index다. 이 지표는 미국 부동산 가격이 과거와 비교해서 어느 정도 올랐는지 알 수 있는 지표다.

애덤 스미스는 도덕 감정론에서 사람들이 부자가 되려고 하는 가장 큰 이유가 과시라고 했다. (...) "부자가 자신의 부를 즐거워하는 것은 부를 통해서 자연스럽게 세상의 관심을 끌어모은다고 생각하기 때문이다. 반면에 가난한 사람은 가난을 부끄러워한다. 가난 때문에 자신이 사람들의 시야에서 사라졌다고 느끼기 때문이다. 아무도 우리를 주목하지 않는다는 것은 인간 본성에서 나오는 가장 강렬한 욕구의 충족을 기대할 수 없다는 뜻이다." p205

"낭비하고 과시하라, 그러면 존경을 받을 것이다." -소스타인 베블런

우리를 괴롭히는 것은 절대적인 빈곤이 아니라 상대적인 빈곤이다. (...) 신분제 시대에는 가난을 변명할 수 있었다. (...) 그러나 자본주의 시장경제에서는 신분과 혈통, 성별, 인종, 출신 지역, 계급과 상관없이 누구라도 능력이 있고 재능이 있고 또 운이 따른다면 부자가 될 수 있다. (...) 누구나 부자가 될 수 있는 시대의 도래는 가난한 사람을 더 힘들게 한다. p208

수확체감의법칙은 예를 들자면 논에 노동력을 더 투입해도 쌀의 수확 증가량이 점차 줄어드는 것을 말한다. 수확체증의법칙은 지식 같은 것을 공유하면 할수록 더 생산량이 늘어나는 것을 말한다. p213

지식이나 기술은 비경합성을 띠고 있기 때문이다. 예를 들어, 자동차와 냉장고는 누군가가 사용한다면 다른 사람이 사용할 수 있는 수량이 줄어든다. 그러나 지식이나 기술의 경우 아무리 많은 사람들이 사용한다고 해도 줄어들지 않는다. 그래서 기술과 지식은 더 많이 공유할수록 부가 더 많이 늘어난다. p214

파레토는 세상의 부는 20대 80의 법칙, 상위 20퍼센트가 전체 부의 80퍼센트를 가지는 것에 따르며 이는 어느 사회, 어느 시대에나 다를 바 없다고 주장했다. 20대 80의 법칙을 활용한다면 상위 20퍼센트 부자들이 거주하는 지역의 부동산에 투자하는 것이 수익률 면에서 유리하다. (...) 주식 투자자라면 분산투자 후에 소수 상승세 종목의 수익률을 극대화해야 큰돈을 벌 수 있다. p224

나심 탈레브는 블랙 스완에 배팅하여 돈을 벌었다고 한다. 그의 주장은 확률적으로 발생할 것 같지 않은 일이 우리의 수학적 계산보다 더 자주 발생한다는 것이다. 그는 아주 극단적인 옵션을 매수했다. 이것은 매달 복권을 사는 것과 같다. 매달 꽝으로 손해를 보다가 블랙 스완이 터지면 엄청나게 큰 돈을 벌게 되는 것이다. 매달 조금씩 피를 흘리다가 어느 날 복권에 당첨되면 큰돈을 벌 수 있다는 것이다. 탈레브는 실제로 그렇게 해서 큰돈을 벌었다고 한다.
(...) 표준 모델의 수학적 확률로 계산한 빈도보다 더 자주 블랙 스완이 나타난다는 것이다. 그래서 우리는 항상 최악의 사태에 대비해야 한다. p228

푸른 들판을 자본주의 게임의 법칙으로 받아들이고 여기에 적응하려는 현실주의자들을 위해서 내가 주는 조언은 3가지다.
첫째, 마르크스는 틀렸다.
둘째, 한국의 부자는 월급 모아서 부자가 된 것이 아니고 부동산이나 주식이 올라서 부자가 되었다.
셋째, 투자하려면 종잣돈이 있어야 한다. (...) 종잣돈은 닥치고 모으는 수밖에 없다.
p243

'빠른 생각'은 어떻게 잘못된 판단으로 이어지는가

대부분의 투자자는 손실을 확정 짓는 것을 두려워하는 손실 회피 편향 때문에 손절매를 못해서 더 큰 손실을 초래한다.
많은 투자자들이 자신이 보유한 재산에 대해서 애착을 느끼고 과대평가하는 보유효과 때문에 집을 적당한 시기에 적당한 가격에 팔지 못한다.
또한 닻내림 효과 때문에 주변의 주식이나 집값이 같이 오르면 자신이 소유한 주식이나 부동산에 거품이 끼었다고 생각하지 못할 수도 있다. 무작위적인 현상에서 규칙을 발견했다고 착각하는 편향 때문에 차트 분석을 맹신하는 경우가 많다. p252

인간 본성을 이해하면 투자할 곳이 보인다 - 한비자, 순자에게 배운 중국 고대의 이름난 사상가이자 법가 학파를 대표하는 인물이다. 전국 말기 한나라 사람으로, 한나라의 공자라 일겉는다.
"뱀장어는 뱀과 비슷하고 누에는 애벌레와 비슷하다. 뱀을 보면 누구나 깜짝 놀라고 애벌레를 보면 누구나 징그러워한다. 그러나 어부는 맨손으로 뱀장어를 잡고, 여자는 맨손으로 누에를 잡는다. 다시 말해 이익이 된다고 판단되면 누구든 용감해진다." (...)
"수레를 만드는 사람은 모든 사람이 부자가 되길 바라지만 관을 만드는 사람은 사람들이 빨리 죽기를 원한다. 그렇다고 전자가 좋은 사람이고 후자가 나쁜 사람이라고 단정 지을 수는 없다. 가난한 사람에게 수레를 팔 수 없는 것처럼 살아 있는 사람에게 관을 팔 수 없을 뿐이다. 사람을 증오해서 죽기를 바라는 것이 아니라 죽어야만 관을 팔 수 있고 그만큼 이익을 얻을 수 있기 때문이다." p256

미국의 마이클 그린스톤과 애덤 루니의 연구에 따르면 물가 상승률을 제외한 실질투자수익률 기준으로 비교해 보니 주식투자수익률은 연 7퍼센트고 금, 채권, 부동산 투자수익률은 모두 3퍼센트 미만이었다고 한다. 그런데 대학 졸업장의 투자수익률은 연 15퍼센트 이상으로 밝혀졌다고 한다. 결국 자녀를 대학에 보내는 게 가장 좋은 투자라는 것이다. (...) 이 보고서에 따르면 대학 졸업장을 가진 사람이 대학을 나오지 않은 사람보다 평생 기준으로 120만 달러(약 13억 원)을 더 많이 버는 것으로 나타났다. 한편 대학 졸업에 드는 비용은 12만 2천 달러(약 1억 3천만 원) 드는 것으로 나타났다. (...) 시간이 갈수록 학력별 임금 차이가 더욱더 커진다고 보고되고 있다. p262

인간은 800만 년 동안을 살아 왔지만 799만 년을 구석기인으로 지내왔다. 인류의 역사 대부분을 구석기인으로 지내 온 것이다. (...) 구석기시대에는 없었던 시장 경제가 나타난 것은 1만 년도 안 된다. 자본주의 시장경제가 나타난 것은 200년도 채 안 된다. p290

대다수 사람들은 본능대로 산다. 가난하게 사는 게 제일 쉬운 선택이기 때문이다. 본능대로만 살면 저절로 가난하게 살게 된다. 이것이 바로 다수가 가난하고 부자가 되지 못하는 이유다.
구석기시대에 최적화된 본능대로 살 것인가, 이를 극복하고 부자가 될 것인가? 내가 부자가 되는 세상의 모든 방법을 알려준다 해도 당신 스스로 원시적 본능을 극복하지 못한다면 절대 부자가 될 수 없다. 답은 이미 당신 안에 있다. 이 책을 통해 자신의 내면을 들여다보고 자신이 부자가 되지 못한 이유에 다가가기를 바란다. p291

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1. "인플레이션은 언제나 화폐를 늘림으로써 발생하는 현상이다." p42
뉴스에서 인플레이션, 인플레이션 하니까 그게 뭐지? 싶어서 찾아보고 '아~ 화폐 가치가 떨어졌다는 거구나' 정도 알고 살았지, 이 책을 읽기 전까지는 인플레이션이 왜 생기는 걸까에 대해 1도 생각해본 적이 없다. 그냥.. 궁금하지도 않았던 것 같다. 그런데 책에서 만약 섬에 10원이 있고 바나나가 100개가 있으면 1원으로 바나나 10개를 살 수 있지만, 돈만 20원으로 늘어난다면 이제부터는 1원으로 바나나 5개만 살 수 있다는 예시를 보니까 정말 확 이해가 됐다. 이 바나나 예시는 책 초반부에 나오는데 그래서 처음부터 너무 재미있었고, '이 책은 좋은 책이겠다'라는 느낌이 확 들었다.

2. "경제 민주화가 경기 침체를 가져온다." p75
2012년 프랑스가 고소득자에게 세금 폭탄을 부과하자 프랑스 부자들과 기업은 프랑스를 떠났다. 결국 실업률은 사상 최고치를 찍었고, 결국 프랑스는 2015년 부자 증세를 폐지했다.

"분양가상한제는 정말 집값을 잡는 효과가 있을까?" p. 135
프랑스대혁명 때 로베스피에르라는 사람이 대중의 인기를 얻을 속셈으로 우유 가격을 강제로 반으로 내려 최고가를 정해 주었다. 하지만 로베스피에르가 정한 우유 최고가로는 젖소 사료값도 안 나왔다. 목축업자는 우유를 팔아서 손해를 보게 되자 젖소를 도살해서 고기로 팔았다. 젖소가 도살되자 우유 생산량을 더 줄고 우유값은 더욱더 폭등했다. 이에 로베스피에르는 젖소의 사료값을 반으로 내리면 되지 않느냐고 생각해서 사료 가격을 반으로 내려 최고가로 정했다. 사료 최고가를 어기면 역시 단두대로 끌고 가 처형했다. 그러자 사료업자는 단두대에 끌려가서 목이 잘리느니 차라리 사료 생산을 중단해 버렸다. 그 바람에 사료값은 다시 3~4개 폭등했다. 그 결과 우유값은 10배가 뛰었다.

아무리 선한 의도를 가진 정치적 결정이라 하더라도 시장 경제에 대한 무지와 이해 부족은 많은 대가를 치르게 된다는 걸 깨우치게 됐다. 얼핏 들으니 좋게만 들렸던 재정지출, 복지 확대 정책, 분양가상한제 등이 갖는 문제점에 대해 진지하게 생각해볼 수 있게 됐다. 또 괜히 밉게 보이는 1가구 다주택자들이 부동산 생태계를 안정화시키는 역할을 하고 있다는 것도 수긍하게 되었다. (나는 왜 이렇게 많은 것들을 모르고 살았을까.. 조금만 더 어릴 때 이런 경제 책을 읽었으면 얼마나 좋았을까..)

3. <제2장 부동산 가격이 움직이는 메커니즘>을 읽으면서 부동산에 대한 생각이 완전히 달라졌다. '이미 집값이 많이 올랐으니까 이제 떨어지지 않을까? 특히 서울은 너무 많이 올라서 더이상 오르는 건 말이 안돼.. 나는 그냥 한적한 전원주택 같은 데서 살고싶다' 에서 '영끌하면 서울 근처 집이라도 살 수 있을까? 서울은 못가도 무조건 광역시 학군지로 가야겠다.' 로.. 정말 급격한 변화다. 내 생각의 변화가 너무 급격해서 책이 사람을 이렇게도 바꿔놓을 수가 있구나 싶다. 물론 실행에 착수하려면 멀고 먼 길이 남았지만 그래도 어디로 가야할지 방향이 달라졌다는 게 중요하니까.

4. 인간 본성을 이해하면 투자할 곳이 보인다 - 한비자 편도 정말 재미있게 읽었다. 인간은 중독되기 쉬운 동물이므로 술, 담배, 도박, 게임 같은 죄악 주식에 투자하라던지, 인간은 자녀를 사랑하는 본능을 가지고 있으므로 부동산에서 학군의 가치는 영원할 것이라던지.

5. 작년 겨울 주식에 관심이 생겨서 주식 책계의 바이블이라는 피터 린치의 <월가의 영웅>을 읽었다. 재미있었지만.. 약간은 꾸역꾸역 읽은 감이 없지 않아 있었다. 그런데 이 <부의 인문학>은 정말 너무 재미있어서 중간에 끊길 때 '아 다음 거 빨리 읽어보고 싶다'라고 생각할 정도였다. 몰랐던 것들을 많이 알게 되었는데 어렵지 않아서 더 좋았다. 정말 주변에 나처럼 이제 막 경제에 관심을 가지기 시작한 사람이 있으면 꼭 추천해주고 싶은 책이다. 앞으로 다른 경제 관련 서적도 많이 읽고 부자 돼야지..!!!